EuGH stellt fest: Widerruf des Beitritts von Fonds kann zur Zahlung eines negativen Auseinandersetzungsguthaben verpflichten

Mit Urteil vom 15.04.2010 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in der Rechtssache C-215/08 entschieden, dass Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds den in einer Haustürsituation geschlossenen Beitritt zur Fondsgesellschaft grundsätzlich widerrufen können. Allerdings bemisst sich der Anspruch auf den Auseinandersetzungswert nach dem Wert des Anteils zum Zeitpunkt des Widerrufs. Dementsprechend kann der Anleger auch weniger als den Wert seiner Einlage zurückerhalten und gegebenenfalls verpflichtet sein, sich an den Verlusten des Immobilienfonds zu beteiligen.

Widerruf Fonds-Beitritt kann zur Zahlung eines negativen Auseinandersetzungsguthaben verpflichten: Sachverhalt und Entscheidung

Der beklagte Anleger erklärte 1991 in seiner Privatwohnung den Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Im Jahr 2002 widerrief der Anleger den Beitritt zu dem Immobilienfonds gemäß § 3 Haustürwiderrufsgesetz (HWiG). Die Fondsgesellschaft verlangte daraufhin von dem beklagten Anleger Nachschüsse, weil zum Zeitpunkt des Widerrufs ein negatives Auseinandersetzungsguthaben ermittelt worden war.

Meinungen der deutschen Gerichte

Das erstinstanzliche Gericht gab der Zahlungsklage statt. Das Berufungsgericht verneinte hingegen eine Zahlungspflicht des Anlegers. Das Berufungsgericht begründete seine Entscheidung damit, dass das einem Gesellschafter eingeräumte Recht nicht dazu führen dürfe, dass dieser gegenüber der Gesellschaft zahlungspflichtig werde. Andernfalls läge ein Verstoß gegen die Bestimmungen der europäischen Richtlinie vom 20. Dezember 1985 über den Verbraucherschutz bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen vor. Gegen diese Entscheidung legte die Geschäftsführerin des Fonds Revision beim Bundesgerichtshof ein. Der BGH stellte fest, dass der Widerruf des Beitritts zu einem geschlossenen Immobilienfonds möglich ist. Dieser führt jedoch dazu, dass der Anleger an die bis zur Erklärung des Widerrufs eingegangenen Verpflichtungen gebunden bleibt. Das bedeutet, dass die Geschäftsführung des Immobilienfonds den Anleger auf Zahlung in Anspruch nehmen kann. Der BGH hat die Frage, ob diese Auffassung mit der europäischen Richtlinie vereinbar ist, dem EuGH zur Entscheidung vorgelegt.

Fazit zum Urteil

Vor dem Hintergrund der Entscheidung des EuGH ist ein Widerruf des Fondsbeitritts in der Regel nicht zu empfehlen, da der Anleger in der Regel gerade bei einer negativen Entwicklung des Immobilienfonds versuchen wird, sich von diesem zu trennen. Eine bessere Alternative zum Widerruf kann hier das gesellschaftsrechtliche Vorgehen einer Mehrheit der Gesellschafter darstellen. Hierdurch kann z.B. eine unseriöse Geschäftsführung des Immobilienfonds abgelöst und/oder der Verkauf der Fondsimmobilien erreicht werden. Der daraus resultierende Erlös kann dann unter den Gesellschaftern aufgeteilt werden.

Kostenfreie Ersteinschätzung für Geschädigte

Geschädigte Anleger geschlossener Immobilienfonds können sich über unser Kontaktformular mit unserer Kanzlei in Verbindung setzen. Wir informieren Sie gerne über tragfähige Lösungen zum Ausstieg aus geschlossenen Immobilienfonds.