Schrottimmobilien: Vorsicht vor unseriösen Angeboten auf dem Immobilienmarkt – wie Sie sich schützen können

Den Begriff “Schrottimmobilie” verbinden viele Verbraucher mit der Situation auf dem Immobilienmarkt in den 1990er und 2000er Jahren. Wie die Verbraucherzentrale Bundesverband schätzt, wurden damals bis zu 300.000 Bundesbürger von Vertriebsgesellschaften, die sogar mit namhaften Geldinstituten wie der Deutschen Bank oder der HypoVereinsbank zusammengearbeitet hatten, reingelegt: Die Vertriebsgesellschaften hatten den Betroffenen minderwertige Immobilien zu weit überhöhten Preisen verkauft. Die Folge: Die Verbraucher, die auf die haltlosen Versprechen der Verkäufer hereingefallen waren, kämpfen selbst heute, nahezu 20 Jahre später, noch um ihre finanzielle Existenz.

Doch dieses Thema ist bei weitem nicht nur ein Problem aus der Vergangenheit. Ein Grund dafür ist die seit Jahren anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Das heißt: Die Zinsen sind aktuell auf einem derart niedrigen Niveau, dass Sparer kaum noch Anlageformen finden, mit denen sie eine halbwegs attraktive Rendite erwirtschaften könnten. Die Versuchung, das Ersparte in sogenanntes „Betongeld“ zu investieren und über Mieteinnahmen eine gute Rendite zu erwirtschaften oder durch die Eigennutzung allmonatlich Hunderte von Euro einzusparen, ist also groß. Diese Rechnung geht aber nur auf, wenn sie tatsächlich seriöse und solide Angebote in Anspruch nehmen.

Als Schrottimmobilien werden Wohnungen und Häuser bezeichnet, die zu weit überhöhten Preisen verkauft werden und sich oft in einem mangelhaften Zustand befinden. Diese werden den Interessenten von Vermittlern, die falsche Tatsachen vorspielen, zu weit überhöhten Preisen verkauft. Juristen sprechen von “Schrottimmobilien” in Zusammenhang mit dem Bauboom, der nach der deutsch-deutschen Vereinigung in Ost- und Westdeutschland von der Bundesregierung steuerlich subventioniert worden war. Damals hatten zahlreiche Anleger viel Geld in Beteiligungen an Immobilienfonds investiert, die sie teilweise über Kredite finanziert hatten.

Die Vermittler dieser Beteiligungen hatten den Anlegern teilweise Wachstumsraten versprochen, die völlig unrealistisch waren. Dass sich damals so viele Anleger auf das für sie schlechte Geschäft eingelassen hatten, lag unter anderem an der vorherrschenden „Wachstumseuphorie“: Viele waren davon ausgegangen, dass nach dem Mauerfall ein ewig währender Boom herrschen würde. Dieser währte jedoch nur für wenige Jahre, sodass sich die Hoffnung auf einen schnellen Gewinn tatsächlich nur für die wenigsten Anleger erfüllte. Deshalb waren Gerichte jahrelang mit der Rückabwicklung dieser Fonds-Geschäfte beschäftigt. Denn viele der Immobilien waren sanierungsbedürftig und konnten nur schwer vermietet werden. Zusätzliche Kosten für die Anleger waren dadurch entstanden, dass der Verkauf dieser Anteile oft über einen Strukturvertrieb erfolgte. Das trieb die Kosten zusätzlich nach oben, weil die Provisionen der Vertriebsmitarbeiter auf den Kaufpreis aufgeschlagen wurden. Sehr oft kauften Anleger, die nur geringe Einkünfte hatten, Anteile dieser Immobilienfonds. Sie wurden von den Verkäufern mit der Aussicht auf die Steuerersparnis und ein weiteres Standbein für ihre persönliche Altersversorgung zum Kauf animiert.

Als Schrott-Immobilie werden im allgemeinen Sprachgebrauch aber nicht nur sanierungsbedürftige Eigentumswohnungen bezeichnet – in den 1990ern wurden oft Wohnungen aus dem Bestand von Wohnungsbaugesellschaften, bei denen die Sozialbindung abgelaufen war, in Immobilienfonds gebündelt – sondern auch Alt- und Neubauten, die sich eigentlich noch in der Sanierungsphase befinden. Ferner versteht man unter diesem Begriff auch Immobilien, die handwerklich nicht sachgemäß renoviert wurden oder bei denen die Arbeiten nur mangelhaft ausgeführt wurden, sodass sich die Immobilie in einem verheerenden Zustand befindet. Vom Rechtsverständnis her werden also auch sämtliche Immobilien, die den Kaufpreis nicht wert sind und über den grauen Kapitalmarkt vertrieben werden, als Schrottimmobilien bezeichnet. Wurden die Renovierungsarbeiten nur mit einem denkbar geringen Aufwand ausgeführt, werden für solche Immobilien auch gerne die Begriffe „klebebandfest“ oder „pinselsaniert“ verwendet.

Einige Jahre lang schien es, als seien Eigentumswohnungen, die über Darlehen gekauft und als Steuersparmodelle angepriesen wurden, aus dem Angebot der Anlagevermittler verschwunden. Doch nachdem seit einiger Zeit in den Medien wieder vermehrt über geschädigte Käufer, die eine Schrottimmobilie erworben haben, berichtet wird, scheint sich dieses Angebot wieder zu lohnen – zumindest für die Vermittler.Ins Visier nehmen zahlreiche Finanzvertriebe vor allem junge Familien sowie Berufseinsteiger. Sie machen ihren Kunden den Kauf einer Wohnung, die mit Fremdkapital finanziert wird, als scheinbar gute Investition schmackhaft, durch die sie ihre Steuerlast erheblich verringern und ihre Altersvorsorge sichern können. Dieser Zielgruppe ist allerdings oft nicht bewusst, mit welchen Risiken diese vermeintlich sichere Anlageform verbunden ist. Deshalb haben die Vermittler hier auch ein relativ leichtes Spiel mit Argumenten, die schon in den 1990er Jahren viele Anleger überzeugt haben. Denn eine Immobilie zu kaufen, die eine hohe Wertsteigerung verspricht, Steuervorteile mit sich bringt und eine wichtige Säule für die Alterssicherung darstellen kann, erscheint Anlegern, die am Anfang ihres Berufslebens stehen, als ein gutes Mittel für die eigene Vorsorge.

Wie schon in den 1990er Jahren bieten die Vermittler auch heute wieder nicht nur die Immobilien an, sondern zugleich auch eine Finanzierung über Fremdkapital. Lediglich die Geldgeber haben sich geändert. Wurden die Schrottimmobilien in den 1990er Jahren noch von Finanzdienstleistern wie der HypoVereinsbank oder der Badenia Bausparkasse finanziert, übernehmen das nun in erster Linie Direktbanken, beispielsweise die DKB oder die GMAC-RFC. Diese sollen den Immobilienkauf auch für Gering- und Kleinverdiener ermöglichen. Sollten die Anleger trotzdem noch Zweifel haben, werden diese gern mit folgendem Argument vom Tisch gefegt: Die Verbindlichkeiten, die aus dem Darlehen für die Finanzierung entstehen, seien ja durch die scheinbar sicheren Mieteinnahmen abgedeckt.

Doch das anscheinend so sichere Anlagemodell einer Steuersparimmobilie hat sich für die neuen Eigentümer oft schnell als finanzielles Fiasko entpuppt: Weil die Immobilien nicht vermietbar waren, standen sie leer. Statt in den Genuss der von den Vermittlern versprochenen Steuervorteile zu kommen, hatten sie wegen der aufgenommenen Darlehen hohe Verbindlichkeiten zu stemmen, die sie oft schon nach kurzer Zeit nicht mehr bedienen konnten. Und weil sich im Nachhinein herausstellte, dass in den Wohnungen erhebliche bauliche Mängel herrschten, konnten sie nur weit unter dem ursprünglichen Preis wieder verkauft werden, wenn sich überhaupt ein Käufer dafür finden ließ.Über einen besonders tragischen Fall berichtete u.a. im Jahr 2014 die Tageszeitung “Die Welt”: Eine Anlegerin hatte sich 2004 das Leben genommen, weil sie durch den Kauf einer Schrott-Immobilie finanziell völlig ruiniert war. Ihre letzten Worte, die sie auf blaues Papier schrieb, lauteten: „Mal gewinnt man, mal verliert man. Ich habe nicht mehr die Kraft zu kämpfen, um irgendwann einmal zu gewinnen.“

Die Vorgeschichte: Sie hatte 1999 in Chemnitz eine Immobilie gekauft, die ihr zur Altersvorsorge dienen sollte. Zwar hatte sie nicht genug Geld für den Kauf, jedoch hatte sie der Verkäufer dennoch mit folgendem Argument überredet: Den Kaufpreis könne sie problemlos über ein Darlehen finanzieren, das sie mit den Mieteinnahmen bequem zurückzahlen könne. Jedoch stellte sich die Wohnung als Problemfall heraus: Zum einen hatte die Anlegerin viel zu viel bezahlt, zum anderen waren die Mieteinnahmen weitaus niedriger, als ihr vorgerechnet worden war. Weil sie schließlich eines Tages die Raten nicht mehr bezahlen konnte, hatte sie im September 2014 den Pfändungsbescheid im Briefkasten. Sie sollte 70.046,99 Euro sowie Zinsen und weitere Kosten bezahlen. Zuvor hatte sie mehrfach verzweifelt versucht, einen Vergleich zu erreichen – jedoch vergeblich.

Vorsicht ist angesagt, wenn der Vermittler alle Services rund um den Immobilienkauf aus einer Hand anbietet. Betrügerische Vermittler kümmern sich also sowohl um den Kreditantrag als auch um den Notartermin und alle weiteren Details. Für die Opfer bedeutet das, dass sie nahezu keinen Kontakt zur Bank, dem Verkäufer oder dem Notar haben. Verbraucher sollten deshalb darauf bestehen, sämtliche Unterlagen sowie Verträge selbst zu prüfen. Gegebenenfalls sollten sie frühzeitig einen Rechtsanwalt einschalten, der auf Kapitalanlagerecht spezialisiert ist. Dann lässt sich unter Umständen sogar der Kaufvertrag wieder rückgängig machen – insbesondere wenn der Verkäufer nicht auf die möglichen Risiken hingewiesen hat.

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