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Schrottimmobilien: Vorsicht vor unseriösen Angeboten auf dem Immobilienmarkt – wie Sie sich schützen können
Veröffentlicht von Andrea Häcker-Hollmann am 28. März 2017
Schrottimmobilien – Wohnungen als Kapitalanlage werden zur Schuldenfalle
Was ist eine Schrottimmobilie?
Die Vermittler dieser Beteiligungen hatten den Anlegern teilweise Wachstumsraten versprochen, die völlig unrealistisch waren. Dass sich damals so viele Anleger auf das für sie schlechte Geschäft eingelassen hatten, lag unter anderem an der vorherrschenden „Wachstumseuphorie“: Viele waren davon ausgegangen, dass nach dem Mauerfall ein ewig währender Boom herrschen würde. Dieser währte jedoch nur für wenige Jahre, sodass sich die Hoffnung auf einen schnellen Gewinn tatsächlich nur für die wenigsten Anleger erfüllte. Deshalb waren Gerichte jahrelang mit der Rückabwicklung dieser Fonds-Geschäfte beschäftigt. Denn viele der Immobilien waren sanierungsbedürftig und konnten nur schwer vermietet werden. Zusätzliche Kosten für die Anleger waren dadurch entstanden, dass der Verkauf dieser Anteile oft über einen Strukturvertrieb erfolgte. Das trieb die Kosten zusätzlich nach oben, weil die Provisionen der Vertriebsmitarbeiter auf den Kaufpreis aufgeschlagen wurden. Sehr oft kauften Anleger, die nur geringe Einkünfte hatten, Anteile dieser Immobilienfonds. Sie wurden von den Verkäufern mit der Aussicht auf die Steuerersparnis und ein weiteres Standbein für ihre persönliche Altersversorgung zum Kauf animiert.
Als Schrott-Immobilie werden im allgemeinen Sprachgebrauch aber nicht nur sanierungsbedürftige Eigentumswohnungen bezeichnet – in den 1990ern wurden oft Wohnungen aus dem Bestand von Wohnungsbaugesellschaften, bei denen die Sozialbindung abgelaufen war, in Immobilienfonds gebündelt – sondern auch Alt- und Neubauten, die sich eigentlich noch in der Sanierungsphase befinden. Ferner versteht man unter diesem Begriff auch Immobilien, die handwerklich nicht sachgemäß renoviert wurden oder bei denen die Arbeiten nur mangelhaft ausgeführt wurden, sodass sich die Immobilie in einem verheerenden Zustand befindet. Vom Rechtsverständnis her werden also auch sämtliche Immobilien, die den Kaufpreis nicht wert sind und über den grauen Kapitalmarkt vertrieben werden, als Schrottimmobilien bezeichnet. Wurden die Renovierungsarbeiten nur mit einem denkbar geringen Aufwand ausgeführt, werden für solche Immobilien auch gerne die Begriffe „klebebandfest“ oder „pinselsaniert“ verwendet.
Was ist dran an der Steuerersparnis?
Ins Visier nehmen zahlreiche Finanzvertriebe vor allem junge Familien sowie Berufseinsteiger. Sie machen ihren Kunden den Kauf einer Wohnung, die mit Fremdkapital finanziert wird, als scheinbar gute Investition schmackhaft, durch die sie ihre Steuerlast erheblich verringern und ihre Altersvorsorge sichern können. Dieser Zielgruppe ist allerdings oft nicht bewusst, mit welchen Risiken diese vermeintlich sichere Anlageform verbunden ist. Deshalb haben die Vermittler hier auch ein relativ leichtes Spiel mit Argumenten, die schon in den 1990er Jahren viele Anleger überzeugt haben. Denn eine Immobilie zu kaufen, die eine hohe Wertsteigerung verspricht, Steuervorteile mit sich bringt und eine wichtige Säule für die Alterssicherung darstellen kann, erscheint Anlegern, die am Anfang ihres Berufslebens stehen, als ein gutes Mittel für die eigene Vorsorge.
Vorsicht: Die Finanzberater locken mit Fremdfinanzierung
Bittere Folgen für die Käufer
Über einen besonders tragischen Fall berichtete u.a. im Jahr 2014 die Tageszeitung „Die Welt“: Eine Anlegerin hatte sich 2004 das Leben genommen, weil sie durch den Kauf einer Schrott-Immobilie finanziell völlig ruiniert war. Ihre letzten Worte, die sie auf blaues Papier schrieb, lauteten: „Mal gewinnt man, mal verliert man. Ich habe nicht mehr die Kraft zu kämpfen, um irgendwann einmal zu gewinnen.“
Die Vorgeschichte: Sie hatte 1999 in Chemnitz eine Immobilie gekauft, die ihr zur Altersvorsorge dienen sollte. Zwar hatte sie nicht genug Geld für den Kauf, jedoch hatte sie der Verkäufer dennoch mit folgendem Argument überredet: Den Kaufpreis könne sie problemlos über ein Darlehen finanzieren, das sie mit den Mieteinnahmen bequem zurückzahlen könne. Jedoch stellte sich die Wohnung als Problemfall heraus: Zum einen hatte die Anlegerin viel zu viel bezahlt, zum anderen waren die Mieteinnahmen weitaus niedriger, als ihr vorgerechnet worden war. Weil sie schließlich eines Tages die Raten nicht mehr bezahlen konnte, hatte sie im September 2014 den Pfändungsbescheid im Briefkasten. Sie sollte 70.046,99 Euro sowie Zinsen und weitere Kosten bezahlen. Zuvor hatte sie mehrfach verzweifelt versucht, einen Vergleich zu erreichen – jedoch vergeblich.