Vorsicht Schrottimmobilie: Unseriöse Angebote auf dem Immobilienmarkt – wie Sie sich schützen können

Mit dem Begriff „Schrottimmobilie“ verbinden viele Verbraucher die Situation auf dem Immobilienmarkt in den 1990er und 2000er Jahren. Nach Schätzungen des Verbraucherzentrale Bundesverbandes wurden damals bis zu 300.000 Bundesbürger von Vertriebsgesellschaften, die sogar mit namhaften Geldinstituten wie der Deutschen Bank oder der HypoVereinsbank zusammenarbeiteten, über den Tisch gezogen: Die Vertriebsgesellschaften hatten den Betroffenen minderwertige Immobilien zu weit überhöhten Preisen verkauft. Die Folge: Verbraucher, die auf die haltlosen Versprechungen der Verkäufer hereingefallen sind, kämpfen noch heute, fast 20 Jahre später, um ihre finanzielle Existenz.

Vorsicht Schrottimmobilie – Wohnungen als Kapitalanlage werden zur Schuldenfalle

Immer noch aktuell: Vorsicht Schrottimmobilie. Denn es handelt sich keineswegs nur um ein Problem der Vergangenheit. Ein Grund dafür ist die seit Jahren anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Das heißt: Die Zinsen sind derzeit so niedrig, dass Sparer kaum noch Anlageformen finden, mit denen sie eine halbwegs attraktive Rendite erzielen können. Da ist die Versuchung groß, das Ersparte in so genanntes „Betongeld“ zu investieren und durch Mieteinnahmen eine gute Rendite zu erzielen oder durch Eigennutzung jeden Monat Hunderte von Euro zu sparen. Diese Rechnung geht aber nur auf, wenn tatsächlich seriöse und solide Angebote in Anspruch genommen werden.

Was ist eine Schrottimmobilie?

Als Schrottimmobilien werden Wohnungen und Häuser bezeichnet, die zu weit überhöhten Preisen verkauft werden und sich häufig in einem schlechten Zustand befinden. Sie werden von Vermittlern unter Vorspiegelung falscher Tatsachen zu weit überhöhten Preisen an Interessenten verkauft. Juristen sprechen von „Schrottimmobilien“ im Zusammenhang mit dem Bauboom, der nach der deutsch-deutschen Wiedervereinigung in Ost- und Westdeutschland von der Bundesregierung steuerlich gefördert wurde. Viele Anleger hatten damals viel Geld in Beteiligungen an Immobilienfonds investiert, die sie zum Teil mit Krediten finanziert hatten.

Die Vermittler dieser Beteiligungen hatten den Anlegern zum Teil Wachstumsraten versprochen, die völlig unrealistisch waren. Dass sich damals so viele Anleger auf das für sie schlechte Geschäft einließen, lag unter anderem an der vorherrschenden „Wachstumseuphorie“: Viele gingen davon aus, dass nach dem Fall der Mauer ein ewiger Boom herrschen würde. Dieser hielt jedoch nur wenige Jahre an, so dass sich die Hoffnung auf schnelle Gewinne nur für die wenigsten Investoren erfüllte. So waren die Gerichte jahrelang mit der Rückabwicklung dieser Fondsgeschäfte beschäftigt. Denn viele der Immobilien waren sanierungsbedürftig und nur schwer zu vermieten. Zusätzliche Kosten entstanden den Anlegern dadurch, dass der Verkauf der Anteile oft über einen Strukturvertrieb erfolgte. Dies trieb die Kosten zusätzlich in die Höhe, da die Provisionen der Vertriebsmitarbeiter auf den Kaufpreis aufgeschlagen wurden. Häufig erwarben Anleger, die nur über ein geringes Einkommen verfügten, Anteile an diesen Immobilienfonds. Sie wurden von den Verkäufern mit der Aussicht auf Steuerersparnis und ein weiteres Standbein für die persönliche Altersvorsorge zum Kauf animiert.

Als Schrottimmobilien werden umgangssprachlich nicht nur sanierungsbedürftige Eigentumswohnungen bezeichnet – in den 1990er Jahren wurden häufig Wohnungen aus dem Bestand von Wohnungsbaugesellschaften, bei denen die Sozialbindung ausgelaufen war, in Immobilienfonds gebündelt -, sondern auch Alt- und Neubauten, die sich eigentlich noch in der Sanierungsphase befinden. Darüber hinaus umfasst der Begriff auch Immobilien, die handwerklich unsachgemäß saniert wurden oder bei denen die Arbeiten mangelhaft ausgeführt wurden, so dass sich die Immobilie in einem desolaten Zustand befindet. Als Schrottimmobilien werden daher im rechtlichen Sinne auch alle Immobilien bezeichnet, die ihren Kaufpreis nicht wert sind und auf dem grauen Kapitalmarkt gehandelt werden. Wurden die Renovierungsarbeiten nur mit einem denkbar geringen Aufwand durchgeführt, werden für solche Immobilien auch gerne die Begriffe „klebebandfest“ oder „pinselsaniert“ verwendet.

Was ist dran an der Steuerersparnis?

Einige Jahre lang schien es, als seien die als Steuersparmodelle angepriesenen fremdfinanzierten Eigentumswohnungen aus dem Angebot der Anlagevermittler verschwunden. Doch nachdem seit einiger Zeit wieder vermehrt über geprellte Käufer von Schrottimmobilien in den Medien berichtet wird, scheint sich dieses Angebot – zumindest für die Vermittler – wieder zu lohnen. Sie machen ihren Kunden den fremdfinanzierten Erwerb von Wohneigentum als scheinbar gute Investition schmackhaft, mit der sie ihre Steuerlast deutlich senken und ihre Altersvorsorge sichern können. Diese Zielgruppe ist sich jedoch häufig nicht bewusst, mit welchen Risiken diese vermeintlich sichere Anlageform verbunden ist. Deshalb haben es Vermittler hier relativ leicht, mit Argumenten zu werben, die schon in den 1990er Jahren viele Anleger überzeugt haben. Denn der Erwerb einer Immobilie, die eine hohe Wertsteigerung verspricht, steuerliche Vorteile bietet und eine wichtige Säule der Altersvorsorge darstellen kann, erscheint Anlegern, die am Anfang ihres Berufslebens stehen, als eine gute Möglichkeit der eigenen Vorsorge.

Vorsicht Schrottimmobilie: Die Finanzberater locken mit Fremdfinanzierung

Wie schon in den 1990er Jahren bieten die Vermittler heute nicht nur die Immobilie, sondern gleichzeitig auch die Fremdfinanzierung an. Geändert haben sich lediglich die Finanzierer. Wurden die Schrottimmobilien in den 1990er Jahren noch von Finanzdienstleistern wie der HypoVereinsbank oder der Badenia Bausparkasse finanziert, sind es heute in erster Linie Direktbanken wie die DKB oder die GMAC-RFC. Diese sollen den Immobilienerwerb auch für Gering- und Kleinverdiener ermöglichen. Sollten Anleger dennoch Bedenken haben, werden diese gerne mit dem Argument vom Tisch gewischt, dass die Verbindlichkeiten aus dem Finanzierungskredit durch die scheinbar sicheren Mieteinnahmen gedeckt seien.

Bittere Folgen für die Käufer

Doch das scheinbar so sichere Anlagemodell einer Steuersparimmobilie entpuppte sich für die neuen Eigentümer oft schnell als finanzielles Fiasko: Die Immobilien waren nicht vermietbar und standen leer. Statt in den Genuss der von den Vermittlern versprochenen Steuervorteile zu kommen, mussten sie wegen der aufgenommenen Kredite hohe Schulden schultern, die sie oft schon nach kurzer Zeit nicht mehr bedienen konnten. Und weil sich im Nachhinein herausstellte, dass die Wohnungen erhebliche Baumängel aufwiesen, konnten sie, wenn überhaupt, nur weit unter dem ursprünglichen Preis weiterverkauft werden. Über einen besonders tragischen Fall berichtete 2014 unter anderem die Tageszeitung „Die Welt“: Eine Anlegerin hatte sich 2004 das Leben genommen, weil sie durch den Kauf einer Schrottimmobilie finanziell völlig ruiniert war. Ihre letzten Worte, die sie auf blaues Papier schrieb, lauteten: „Mal gewinnt man, mal verliert man. Ich habe nicht mehr die Kraft zu kämpfen, um jemals zu gewinnen“.

Die Vorgeschichte: Sie hatte 1999 eine Immobilie in Chemnitz gekauft, die ihr als Altersvorsorge dienen sollte. Obwohl ihr das Geld für den Kauf fehlte, hatte der Verkäufer sie mit folgendem Argument überredet: Sie könne den Kaufpreis problemlos über ein Darlehen finanzieren, das sie mit den Mieteinnahmen leicht zurückzahlen könne. Doch die Wohnung entpuppte sich als Problemfall: Zum einen hatte die Anlegerin viel zu viel bezahlt, zum anderen waren die Mieteinnahmen viel geringer als versprochen. Als sie schließlich eines Tages die Raten nicht mehr zahlen konnte, hatte sie im September 2014 den Pfändungsbeschluss im Briefkasten. Sie sollte 70.046,99 Euro plus Zinsen und weitere Kosten zahlen. Zuvor hatte sie mehrfach verzweifelt versucht, eine Einigung zu erzielen – vergeblich.

Diese Warnsignale weisen auf eine sog. Schrottimmobilie hin

Vorsicht ist geboten, wenn der Vermittler alle Dienstleistungen rund um den Immobilienkauf aus einer Hand anbietet. Betrügerische Vermittler kümmern sich dann sowohl um den Kreditantrag als auch um den Notartermin und alle weiteren Details. Für die Opfer bedeutet dies, dass sie kaum Kontakt zur Bank, zum Verkäufer oder zum Notar haben. Verbraucher sollten daher darauf bestehen, alle Unterlagen und Verträge selbst zu prüfen. Gegebenenfalls sollten sie frühzeitig einen auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt einschalten. Unter Umständen kann der Kaufvertrag sogar rückabgewickelt werden – insbesondere dann, wenn der Verkäufer nicht auf mögliche Risiken hingewiesen hat.

Vorsicht Schrottimmobilie: Kostenfreie Ersteinschätzung vom Anwalt

Anlegerinnen und Anleger, bei denen der Erwerb der Schrottimmobilie noch keine 10 Jahre zurückliegt, haben die Möglichkeit, ihre in Betracht kommenden Ansprüche durch einen auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Kanzlei prüfen zu lassen.

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