Prospekthaftung geschlossener Immobilienfonds: BGH spricht Anlegern erneut Schadensersatz zu

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat ein weiteres Urteil zur Prospekthaftung bei geschlossenen Immobilienfonds gefällt (AZ.: II ZR 30/09) und damit die Rechte der Anlegerinnen und Anleger geschlossener Immobilienfonds gestärkt.

Prospekthaftung geschlossener Immobilienfonds: Sachverhalt und Inhalt des BGH-Urteils

Der Geschädigte, ein Zahnarzt, beteiligte sich im Jahr 1999 auf der Grundlage eines Fondsprospektes mit einer Einlage von DM 100.000,00 zuzüglich eines Agios von DM 5.000,00 an einem geschlossenen Immobilienfonds. Nach dem Fondsprospekt beruhten die prognostizierten Mietsteigerungen „auf Erfahrungswerten der Vergangenheit“. Tatsächlich lagen den Prospektverantwortlichen jedoch keine Erkenntnisse darüber vor, dass in der Vergangenheit bei vergleichbaren Objekten unter entsprechenden äußeren Umständen Mietsteigerungen in der prognostizierten Höhe erzielt werden konnten. Der geschädigte Zahnarzt klagte daraufhin auf Schadensersatz wegen unterlassener Aufklärung über Prospektmängel.

Der BGH sprach dem Kläger Schadensersatz nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss zu. Der bei den Vertragsverhandlungen verwendete Prospekt sei fehlerhaft, weil entgegen den darin enthaltenen prognostischen Angaben zum wirtschaftlichen Erfolg der Anlage die ausgewiesenen Mietsteigerungen von jährlich 2 % in den ersten beiden Mietjahren, von jährlich 2,5 % in den folgenden fünf Jahren und von jeweils 3 % bis zum Ende der 23-jährigen Mietzeit nicht „auf Erfahrungswerten der Vergangenheit“ beruhten.

Nach Ansicht des BGH erweckten die im Prospekt gemachten Angaben beim Anlageinteressenten den Eindruck, dass in der Vergangenheit unter vergleichbaren Umständen entsprechende Mietsteigerungen erzielt worden seien. Darüber hinaus – so der BGH – suggeriere die Prospektformulierung dem Anleger, dass die auf vermeintliche Erfahrungswerte gestützte Prognose zuverlässiger sei, als wenn sie lediglich unter Zugrundelegung verschiedener für die Mietentwicklung grundsätzlich bedeutsamer Faktoren, wie etwa der Entwicklung des Lebenshaltungsindexes der letzten 20 Jahre für einen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt, erstellt worden wäre.

Ein solcher Prospektfehler führt nach Ansicht des BGH zwangsläufig zu einem Schadensersatzanspruch, da dem Anleger kein richtiges und vollständiges Bild über die angebotene Beteiligung vermittelt wird.

Fazit zum Urteil

Die verbraucherfreundliche Entscheidung des BGH eröffnet Anlegern geschlossener Immobilienfonds (wie z.B. DLF-Fonds, BBV-Immobilienfonds, Bavaria-Fonds, Falk-Fonds, Fundus-Fonds, Medico-Fonds, WGS/GVV-Fonds, Hanseatica-Fonds, Kap-Hag Rendite-Fonds, SAB-Fonds oder Südimmobilien-Fonds) die Möglichkeit, Schadensersatzansprüche gegen Prospektverantwortliche, Anlageberater und beratende Banken geltend zu machen. Viele Fondsprospekte enthalten vergleichbare Aussagen zu Mietprognosen, ohne die zum Vergleich herangezogenen Objekte konkret zu benennen.

Kostenfreie Ersteinschätzung für betroffene Anleger

Vor diesem Hintergrund ist betroffenen Anlegern zu raten, ihre in Betracht kommenden Ansprüche durch einen auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Betroffene Anleger haben hierzu die Möglichkeit, sich über das Kontaktformular mit uns in Verbindung zu setzen.