BaFin-Sonderprüfung beim Immobilienkonzern d.i.i. Deutsche Invest Immobilien

BaFin-Sonderprüfung beim Immobilienkonzern d.i.i.: Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat eine Sonderprüfung beim Immobilienkonzern und Fondsanbieter d.i.i. eingeleitet, nachdem Verdachtsfälle von Scheinabrechnungen aufgetaucht und von dii selbst angezeigt worden waren. Die Veröffentlichung des Jahresabschlusses 2022 verzögert sich.

Update 28.03.2024: Das Handelsblatt berichtet, dass am 28.03.2024 für die dii Deutsche Invest Immobilien – Dachgesellschaft und weitere operative Tochtergesellschaften der Gruppe Insolvenzanträge gestellt wurden.

Geschlossene Immobilienfonds von d.i.i.

Die d.i.i. Investment GmbH, eine Tochtergesellschaft der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG, entwickelt und bietet verschiedene Alternative Investmentfonds (AIF) mit dem Schwerpunkt Wohnimmobilien Deutschland an. Die frühere d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH wurde zum 13.07.2021 in eine AG umgewandelt. Je nach Zielgruppe – professionelle (institutionelle) und semiprofessionelle sowie private Investoren – können sich Anleger*innen an Publikums-, Spezial-, Individualfonds und Managed Accounts beteiligen. Für Privatanleger wurden u.a. die früher als geschlossene Immobilienfonds bezeichneten AIFs aufgelegt:

• Wohnimmobilien Deutschland 1 GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG: Mindestbeteiligung 20.000,- Euro
• Wohnimmobilien Deutschland 2 GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG: Mindestbeteiligung 10.000,- Euro

Die Fonds investieren über Zielgesellschaften überwiegend in Wohnimmobilien.

Kritische Berichte: BaFin-Sonderprüfung beim Immobilienkonzern d.i.i.

Anfang Februar 2024 wurde ein Betrugsverdacht beim Fondsanbieter dii bekannt, bei dem über Jahre hinweg verschiedene Bauleistungen überhöht abgerechnet worden sein sollen und in den externe Dienstleister und ein Mitarbeiter der dii verwickelt sein sollen. Die Ermittlungen, in die auch die Staatsanwaltschaft und die BaFin eingebunden sind, sind noch nicht abgeschlossen. Wegen des Verdachts des Betrugs mit Scheinrechnungen wird die Compliance-Abteilung der Fondsgesellschaft einer Sonderprüfung durch die BaFin unterzogen. Das Handelsblatt berichtet Ende Februar 2024, dass eine zweistellige Zahl von BaFin-Mitarbeitern, begleitet von Mitarbeitern der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG, die Prüfung vor Ort durchführe. Die Prüfung geht auf eine Anzeige der dii vom Herbst 2022 zurück. Die Prüfung geht auf eine Anzeige zurück, die dii im Herbst 2022 erstattet hatte. Mit der Sonderprüfung will die Bafin unter anderem die interne Aufarbeitung des Vorfalls untersuchen.

Der Brancheninformationsdienst fonds professionell berichtet, dass vier dii-Immobilienfonds von den mutmaßlichen Betrugsfällen betroffen sind. Der Schaden in Höhe von rund 137.000 Euro sei den Fondsgesellschaften erstattet worden. Die Kosten für die Aufklärung, etwa durch Wirtschaftsprüfer und Rechtsanwälte, beliefen sich auf rund 1,8 Millionen Euro.

Trotz der Bemühungen des Managements, die Situation zu stabilisieren und für die Zukunft eine positive Entwicklung zu prognostizieren, bleibt die Berichterstattung kritisch. Die dii und konkret die i.i. Property Management GmbH (vormals RIVERHOME GmbH) müssen sich viel Kritik von Mieterseite wegen schlechter Erreichbarkeit und Kundenservice sowie nicht nachvollziehbarer hoher Nebenkostenabrechnungen im Internet gefallen lassen.

Jahresabschluss verspätet

Laut dem Bericht des Handelsblatts wurde dem Handelsblatt mitgeteilt, dass sich die Veröffentlichung des Jahresabschlussberichts für das Jahr 2022 aufgrund der Aufklärung der Compliance-Affäre verzögert. Der für September geplante Termin zur Vorlage des Jahresabschlusses soll im Februar 2024 stattfinden. Ohne Jahresabschlüsse ist es für Anleger*innen schwierig, die wirtschaftliche Lage zu beurteilen und zu entscheiden, ob sie an der Anlage festhalten sollen. Wir empfehlen daher, sich regelmäßig über die Veröffentlichung der Jahresabschlüsse zu informieren. Dazu genügt ein Blick in den elektronischen Bundesanzeiger. Fehlt dieser, empfiehlt es sich, bei der Gesellschaft nachzufragen. Wird ein Jahresabschluss trotz längerer Verzögerung und Erinnerung nicht veröffentlicht, sollten Sie hellhörig werden. Dies könnte ein Hinweis darauf sein, dass sich die Beteiligung nicht wie gewünscht entwickelt.

So können Anleger*innen aus geschlossenen Fonds aussteigen

Bei einem geschlossenen Fonds können die Anleger*innen ihre Anteile nicht vor Beginn der Liquidations- oder Auslaufphase des Fonds zurückgeben. Anteile an geschlossenen Fonds gelten daher als illiquide: Anleger*innen haben während der geplanten Laufzeit keinen Anspruch auf Rücknahme des Fondsanteils. Gerät der Fonds in eine wirtschaftliche Schieflage, haben sie folgende Möglichkeiten, aus dem Fonds auszusteigen:

• Verkauf des Gesellschaftsanteils auf dem Zweitmarkt: Für geschlossene Fonds gibt es einen Zweitmarkt, auf dem Anleger*innen versuchen können, ihre Beteiligung zu verkaufen. Der Marktführer ist die Handelsplattform zweitmarkt.de. Wenn Anleger*innen ihre Beteiligung dort verkaufen wollen, wird das Verkaufsangebot veröffentlicht. Allerdings gelingt es nur in wenigen Fällen, die Beteiligungen zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.
• Kündigung der Fondsbeteiligung: Die Fondslaufzeit des Wohnimmobilien Deutschland 1 ist bis zum 31.12.2031, die des Wohnimmobilien Deutschland 2 bis zum 31.12.2033 vorgesehen, kann aber durch Gesellschafterbeschluss mit 50 % der abgegebenen Stimmen um bis zu zwei Jahre verlängert werden. Die ordentliche Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses durch einen Gesellschafter während der Laufzeit der Gesellschaft ist ausgeschlossen. Die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung ist im Einzelfall zu prüfen.
• Einziehung wegen Schadensersatzansprüchen: Kommanditist*innen einer KG, die durch unrichtige Prospektangaben oder Verletzung einer Aufklärungspflicht dazu bewogen wurden, einer Anlagegesellschaft als Gesellschafter*in beizutreten, können die Rückabwicklung der Beteiligung verlangen. Als Rechtsfolge werden die Gesellschafter*innen so gestellt, als ob sie dem Fonds nie beigetreten wären. Sie erhalten das investierte Kapital zurück und übertragen den Gesellschaftsanteil.

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Wir raten betroffenen Anlegerinnen und Anlegern, die weitere Berichterstattung aufmerksam zu verfolgen. Bei Unregelmäßigkeiten und Intransparenz empfiehlt sich eine intensive Prüfung der Kapitalanlage. Wir beraten und vertreten seit 29 Jahren bundesweit Fondsanleger*innen. Als eine der größten Kanzleien für Bank- und Kapitalmarktrecht in Deutschland verfügen wir über größte Erfahrung in der außergerichtlichen und gerichtlichen Auseinandersetzung auf diesem Gebiet.  Nutzen Sie jetzt unser Angebot einer kostenlosen Ersteinschätzung Ihrer geschlossenen Fondsbeteiligung. Füllen Sie unseren Online-Fragebogen aus und senden Sie uns diesen zusammen mit den erforderlichen Unterlagen zu.

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