BGH entscheidet zur Beweislast bei Beraterhaftung

Mit Urteil vom 13. Juni 2008 (Az.: V ZR 114/07) hat der BGH das Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 18. Juni 2007 aufgehoben und an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Nach Ansicht des BGH trägt der Käufer einer Steuersparimmobilie die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Verkäufer seine Pflicht aus dem Beratungsvertrag verletzt hat. Hieran ändert die Vorlage eines unvollständigen und fehlerhaften Berechnungsbeispiels zur Ermittlung eines monatlichen Eigenaufwands nichts.

Sachverhalt und Entscheidung

Die Klägerin erwarb mit ihrem früheren Ehemann 1993 eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Dieser hat seine Ansprüche an die Klägerin abgetreten. Der Verkäufer legte in den Beratungsgesprächen eine sog. Musterrentabilitätsberechnung über die mit dem Kauf der Wohnung verbundenen Kosten vor. Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Rückzahlung des ihr entstandenen Vermögensschadens Zug um Zug gegen die Rückübertragung der Wohnung. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Hiernach hat das Oberlandesgericht die Berufung zurückgewiesen.

Das Oberlandesgericht sah die Klage wegen einer Verletzung von Beratungspflichten als begründet an. Nach Ansicht des V. Zivilsenates des BGH hat das Oberlandesgericht den Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung bejaht ohne hierfür die notwendigen Feststellungen getroffen zu haben. Das Oberlandesgericht habe das Bestehen eines Beratungsvertrages angenommen.

Nach Ansicht des BGH stelle es richtiger Weise fest dass der Beklagte den Eigenaufwand der Käufer zu niedrig dargestellt habe. Die monatliche Belastung sei nur anhand des in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb zu tragenden Aufwandes berechnet worden. Richtig festgestellt worden sei weiterhin dass die Beklagte ihre Pflicht zu richtiger und vollständiger Information der Käufer über die tatsächliche Belastung verletzt habe. Im Zeitpunkt der Beratung habe festgestanden dass der Aufwand für die Tilgung des Vorausdarlehens durch Bausparverträge in den dem Erwerb nachfolgenden Jahren ansteigen werde.

Das Oberlandesgericht dürfe dennoch nicht davon ausgehen dass der Beratungsvertrag verletzt wurde denn dessen Begründung beruhe auf einer fehlerhaften Umkehr der Darlegungs- und Beweislast. Diese lag wie das Oberlandesgericht richtig feststelle zunächst beim Käufer. Nach Ansicht des V. Zivilsenates ändere sich hieran auch dann nichts wenn der Verkäufer im Zuge der Vertragsverhandlungen ein unvollständiges schriftliches Berechnungsbeispiel erstellt habe. Eine schriftliche Beratungsunterlage sage nicht aus dass dem Kaufinteressenten in dem Beratungsgespräch keine weiteren Informationen erteilt worden seien. Eine Beweislastumkehr ergäbe sich nach Auffassung des BGH auch nicht aus einer Verletzung einer Dokumentationspflicht. Eine solche Pflicht des Verkäufers zur Aufzeichnung des wesentlichen Inhaltes der Beratung bestehe nicht.

Die Beweiserleichterungen zum Schutz der Anleger bei fehlerhaften Angaben in den zum Vertrieb von Kapitalanlagen herausgegebenen Prospekten können nach Ansicht des BGH gerade nicht auf die Musterberechnung des Verkäufers übertragen werden. Denn diesem Emissionsprospekt komme für die Unterrichtung der Anleger eine größere Bedeutung zu als eine Musterberechnung im Rahmen eines Beratungsgespräches. Diese sei lediglich ein Teil des Beratungsgespräches. Der Emissionsprospekt dagegen sei oftmals die einzige Informationsquelle für den Anleger und müsse deshalb alle wesentlichen Angaben enthalten.

Fazit zum Urteil

Das Oberlandesgericht wird nun die Sache nochmals verhandeln müssen. Es muss einerseits dem Vortrag der Beklagten nachgehen dass den Käufern unmittelbar vor der Beurkundung durch den Notar die Finanzierung nochmals und vollständig über die Eigenaufwand der Finanzierung hingewiesen wurde. Andererseits muss es auch dem Vortrag der Klägerin, dass diese nicht auf die Vermietungsrisiken durch den im Darlehensvertrag vorgesehenen Beitritt zu einer Mieteinnahmegemeinschaft hingewiesen wurde, noch nachgehen.