BGH: Quotalen Haftung von Gesellschaftern geschlossener Immobilienfonds

Die viel diskutierte Frage, ob und inwieweit Gesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds anteilig (quotal) für Verbindlichkeiten des Fonds in Anspruch genommen werden können, hat bereits mehrfach die Gerichte beschäftigt. Nunmehr hat der für das Gesellschaftsrecht zuständige II. Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit der Problematik befasst.  In seinen aktuellen Entscheidungen (Az. II ZR 243/09 und II ZR 263/09) hat der BGH festgestellt, dass bei einer vereinbarten quotalen Haftung Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen die Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nicht automatisch mindern.

Quotale Haftung von Gesellschafterm geschlossener Fond: Zwei Fälle zur Entscheidung

In den beiden Fällen, die den BGH-Entscheidungen zugrunde lagen, hatten die innenfinanzierenden Banken die Gesellschafter anteilig (quotal) für die vom Fonds aufgenommenen Darlehensverbindlichkeiten in Anspruch genommen. Grundlage für die Inanspruchnahme war eine in den jeweiligen Darlehensverträgen enthaltene Klausel, wonach die Gesellschafter entsprechend ihrer Beteiligung am Gesellschaftsvermögen persönlich (d.h. quotal) in Anspruch genommen werden können. Nach Kündigung der Darlehen gegenüber den in Zahlungsverzug geratenen Fondsgesellschaften haben die Banken die Verwertung der Fondsimmobilien veranlasst.

Der daraufhin zwischen den Parteien entbrannte Rechtsstreit betraf die Frage, ob und inwieweit die im Zuge der Verwertung der Fondsimmobilien erzielten Erlöse auf die persönliche (quotale) Haftung der Gesellschafter angerechnet werden können.

Nach Auffassung des als Vorinstanz fungierenden OLG Frankfurt am Main sind die im Zuge der Verwertung erzielten Erlöse anteilig zugunsten der Gesellschafter anzurechnen. Demgegenüber hatte das KG Berlin, das über einen ähnlich gelagerten Fall zu entscheiden hatte, geurteilt, dass den entsprechenden Darlehensverträgen eine anteilige Anrechnung der erzielten Erlöse gerade nicht zu entnehmen sei und daher die Haftungssumme der jeweiligen Gesellschafter hiervon unberührt bleiben müsse.

Anrechenbarkeit richtet sich nach getroffener Parteivereinbarung

Mit Urteilen vom 08.02.2011 hat der BGH die Entscheidung des OLG Frankfurt am Main aufgehoben und die gegen das Urteil des Kammergerichts eingelegte Revision zurückgewiesen.

In seinen Entscheidungsgründen führt der BGH aus, dass es sich bei der Frage der Anrechenbarkeit von Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen auf die quotale Haftung nicht um ein gesetzlich vorgegebenes Haftungskonzept handele. Vielmehr hänge die Frage, ob und in welchem Umfang eine Anrechnung erfolgen könne, von den im Einzelfall zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen ab.

In den dem BGH zur Entscheidung vorgelegten Fällen sahen die jeweiligen Darlehensverträge keine entsprechende Anrechnung erzielter Erlöse vor. Folglich – so der BGH weiter – minderten die Erlöse aus der Grundstücksverwertung den Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter hier gerade nicht.

Fazit zu den Entscheidungen

Die Frage der Haftung im Rahmen der quotalen Gesellschafterhaftung bleibt für Anleger auch in diesem Jahr hochaktuell. Insbesondere geschlossene Immobilienfonds in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bergen nicht unerhebliche Risiken für die Gesellschafter. Nachdem viele der seinerzeit als vermeintlich sicheres und risikoarmes Anlagemodell vertriebenen geschlossenen Immobilienfonds in wirtschaftliche Schieflage geraten sind, besteht für die beteiligten Gesellschafter stets die latente Gefahr, von den finanzierenden Banken in Regress genommen zu werden.

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