Crowdinvesting Immobilien

Was ist Crowdinvesting?

Obwohl die Begriffe oft synonym verwendet werden, ist das Crowdinvesting in Immobilien eine spezielle Form des Crowdfundings. Beim Crowdfunding – auch Schwarmfinanzierung genannt – werden Bauprojekte durch eine Vielzahl von Geldgebern finanziert. Über Online-Plattformen können sich unbestimmte Anzahlen von Kleinanlegern an Projekten aller Art beteiligen. Sogenannte Mikroinvestoren sind Anleger, die in junge Unternehmen investieren. So können sich auch Kleinanleger mit geringen Beträgen zwischen 50 und 250 Euro an erfolgversprechenden Unternehmen beteiligen. In der Regel sind die Anleger für einen Zeitraum von zwei bis drei Jahren im Immobilienbereich beteiligt. Durch diese digitalen Immobilieninvestitionen sollen sie eine Beteiligung an zukünftigen Gewinnen oder Anteilen des finanzierten Projekts erhalten.

Der Markt für Crowdfunding Immobilien – Trends und die wichtigsten Anbieter in Deutschland

Der Crowdinvesting-Markt umfasst drei Anlagesegmente: Immobilien, Unternehmen (Start-ups sowie kleine und mittelständische Unternehmen) und Energie. Laut dem Marktbericht des Branchenportals Crowdinvest wurden im Jahr 2019 in Deutschland 422 Millionen Euro in Crowdinvesting-Projekte investiert. Mehr als drei Viertel dieses Gesamtvolumens flossen in Immobilienprojekte. Die ursprüngliche Idee des Crowdinvestings, Start-ups in der Frühphase eine Finanzierung zu ermöglichen, spielt heute nur noch eine untergeordnete Rolle.

Der deutsche Crowdinvestment-Markt für Immobilien verzeichnete über viele Jahre hinweg ein starkes Wachstum. Laut dem Brancheninformationsdienst Crowdinvest wuchs das Segment für Immobilien im Jahr 2017 im Vergleich zum Vorjahr um 216,6 %, in den beiden Folgejahren gab es zweistellige Wachstumsraten. Im Jahr 2020 gab es einen deutlichen Rückgang beim vermittelten Crowdinvestment-Volumen.

Der Markt wird von wenigen Plattformen dominiert, wobei Exporo mit einem Marktanteil von fast 60 % der mit Abstand größte Anbieter ist. Die bekanntesten Plattformen in Deutschland sind:

• Exporo.de
• Zinsland.de
• Engel & Völker |ev-digitalinvest.de (insolvent)
• Zinsbaustein.de
• Bergfürst.com
• iFunded.de
• homerocket.com
• dagobertinvest.com

Laut dem Informationsportal Crowdfunding ist ein großer Teil des über Crowdinvesting gesammelten Kapitals noch aktiv. Laut dem Marktreport wurden bis Ende 2019 insgesamt 720,9 Millionen Euro in 514 deutsche Immobilien-Crowdinvesting-Projekte investiert. Davon laufen rund 65 %, 34 % der seit 2011 investierten Mittel wurden zurückgeführt und für sieben Projekte wurden Insolvenzanträge gestellt. Dabei handelt es sich um die folgenden Projekte: Portfolio Marburg II (Exporo), Portfolio Marburg (Exporo), Nassauer Hof (Zinsland), Steinbacher Terrassen (Zinsland), Kardinal-Wendel-Gärten (GLS Crowd), Z19 Stadthaus Plus (Bergfürst) und Luvebelle (Zinsland).

Weitere Beispiele für insolvente/kritische Immobilienprojekte, die bei Zahlungen in Verzug sind:

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Risiken beim Crowdinvesting Immobilien

Beim Immobilien-Crowdfunding werben die Anbieter mit kurzen Laufzeiten, geringen Mindestanlagesummen, einfacher Handhabung, attraktiven Zinsen und hoher Transparenz. Viele Anleger:innen suchen Geldanlagen, die sicher sind und Rendite bringen – und wissen zugleich, dass sie nur in ein Konzept investieren sollten, das sie selbst auch verstehen. Diese Attribute übertragen Crowdinvesting-Plattformen auf ihre Angebote. Betongold scheint sicher, renditestark und für Privatanleger verständlich. Doch die Geschäfte sind riskant und mit erheblichen Risiken verbunden. Dies gilt insbesondere, wenn die Anlage in Form eines Nachrangdarlehens abgeschlossen wird. Risiken und Chancen sollten daher immer gut abgewogen werden.

Die größten Risiken beim Crowdinvesting in Immobilien sind:

• Im Falle einer Firmenpleite und Insolvenz kann der Totalverlust des eingesetzten Geldes drohen. Das Totalverlustrisiko droht nicht nur bei Start-up-Unternehmen, sondern auch bei Crowdinvesting Immobilien.
• Die Beteiligung erfolgt oft über sogenannte Nachrangdarlehen. Ein Nachrangdarlehen wird, wie der Name bereits sagt, nachrangig behandelt. Gerät der Initiator in wirtschaftliche Schwierigkeiten, können Zinszahlungen ausgesetzt und Termine für die Rückzahlung verschoben werden. Im Falle der Insolvenz des Initiators wird der Anspruch auf Zinszahlungen sowie Rückzahlung des Darlehens erst nach den Ansprüchen der anderen Gläubigern und Gläubigerinnen wie zum Beispiel Banken oder Lieferanten berücksichtigt. Anleger*innen erhalten nur dann ihr Kapital zurück, wenn nach Befriedigung der erstrangigen Insolvenzgläubiger noch Vermögen vorhanden ist.
• Produkte mit längeren Laufzeiten über zehn Jahre bringen immer mehr Plattformen auf den Markt. Kennen Sie als Anleger*in das Leerstandsrisiko, die Laufzeit der Mietverträge oder die Bonität der Mieter? Wissen Sie, wie schnell bei Mieterauszug neu vermietet werden kann?
• Sehr kurze Laufzeiten scheinen attraktiv, jedoch erhöht ein eng getakteter Projektplan das Risiko von Problemen und Verzögerungen.
• Während der Laufzeit haben Anleger*innen keine oder kaum Mitspracherechte. Darlehensgeber*innen von Nachrangdarlehen werden nicht Gesellschafter, sondern sind lediglich über die Gewinnbeteiligung am Unternehmenserfolg beteiligt. Sie haben somit kein Mitspracherecht bei der Unternehmensführung.
• Da viele Crowdfunding keine Erlaubnis der BaFin benötigen, sind diese Anlagen dem grauen Kapitalmarkt zuzuordnen. Dies erleichtert es auch unseriösen Anbietern und Anbieterinnen, Kapitalanlagen anzubieten und zu vertreiben.

Anlegerschutz und rechtliche Aspekte beim Crowdinvesting Immobilien

Die Rechte von Crowdinvesting-Anlegern und -Anlegerinnen in Deutschland werden seit 2015 durch das Kleinanlegerschutzgesetz geschützt. Mit der Einführung dieses Gesetzes sollte der bisher kaum kontrollierte, sogenannte graue Kapitalmarkt transparenter gemacht werden. Anleger:innen sollen sich vor dem Erwerb von risikobehafteten Vermögensanlagen gut und wirksam informieren können. Parallel dazu wurden die Anforderungen an Anbieter:innen und Vermittler:innen verschärft. Sie müssen Interessierte besser und ausführlicher informieren und diese Informationen in ihren Prospekten veröffentlichen. Bei Fehlverhalten drohen Sanktionen bis hin zum Vertriebsverbot. Zudem wurden die Aufgaben der BaFin gestärkt. Gleichzeitig wurden jedoch auch Befreiungsvorschriften für Schwarmfinanzierungen in § 2a des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG) eingeführt.

Die Pflicht zur Veröffentlichung eines Verkaufsprospektes entfällt für die angebotenen Vermögensanlagen, wenn

• diese ausschließlich im Wege der Anlageberatung oder Anlagevermittlung über eine Internet-Dienstleistungsplattform vermittelt werden,
• der Anlagebetrag 1.000 EUR nicht übersteigt oder
• der Anlagebetrag 10.000 EUR nicht übersteigt und der Anleger per Selbstauskunft nachweist, dass er über ein freies Vermögen von mindestens 100.000 Euro verfügt oder höchstens das Doppelte des monatlichen Nettoeinkommens investiert,
• das Finanzierungsvolumen den Betrag in Höhe von 2,5 Mio. Euro pro Projekt nicht übersteigt.

Statt des ausführlichen Prospektes genügt in diesen Fällen ein dreiseitiges Informationsblatt über das Projekt oder das Unternehmen. Initiatoren fordern die Ausweitung der Befreiungsvorschriften, indem die Höchstbeitragsgrenze von 10.000 EUR pro Anleger aufgehoben wird und erfahrene Anleger Beträge in beliebiger Höhe investieren können und der Schwellenwert für Finanzierungsvolumen von 2,5 Mio. Euro auf 5 Mio. Euro angehoben wird.

Der Deutsche Bundestag hat im Mai 2019 die Änderungen an den rechtlichen Rahmenbedingungen für Schwarmfinanzierungen von Vermögensanlagen und Wertpapieren beschlossen. Das „Gesetz zur weiteren Ausführung der EU-Prospektverordnung und zur Änderung von Finanzmarktgesetzen“ enthält unter anderem die folgenden Änderungen:

• Ausweitung der Schwarmfinanzierungsausnahme auf Genussrechte
• Erhöhung der Prospektpflichtgrenze auf 6 Millionen Euro
• Schwelle der Prospektpflicht bezieht sich künftig auf einen Zeitraum von 12 Monaten
• Erhöhung der Einzelanlagenschwelle von 10.000 Euro pro Investor auf 25.000 Euro

Die Rechtsverhältnisse beim Crowdfunding:

1. Rechtsverhältnis zwischen Darlehensnehmer und Plattform: Es wird ein Plattformvertrag nach den AGB der Plattform geschlossen. Im Erfolgsfall kommt ein entgeltlicher Darlehensvermittlungsvertrag zustande. Es handelt sich um einen Maklervertrag in Form des Alleinauftrags.
2. Rechtsverhältnis zwischen Darlehensnehmer und eingebundener Bank: Es handelt sich um einen Darlehensvertrag nach § 488 BGB mit der Besonderheit, dass die Abtretung des Rückzahlungsanspruchs an Dritte erfolgt.
3. Rechtsverhältnis Darlehensnehmer – Anleger: In der Regel besteht kein Vertragsverhältnis. Der Anleger hat lediglich eine Forderung, die aus dem Vertrag zwischen Darlehensnehmer und Bank entstanden ist und an den Anleger abgetreten wurde.
4. Rechtsverhältnis Anleger–Bank: Es liegt ein Forderungskaufvertrag vor.
5. Rechtsverhältnis Anleger–Plattform: Es wird ein Plattformvertrag nach den AGB der Plattform geschlossen und im Erfolgsfall ein entgeltlicher Forderungsankaufsvermittlungsvertrag.

Die meisten Crowdinvesting-Verträge werden direkt zwischen Anleger und Projektgesellschaft geschlossen. Diese Verträge enthalten in der Regel ein Festzinselement, das vom unternehmerischen Erfolg abhängig gemacht wird. Die Gewinnbeteiligung erfolgt dann je nach Investmentquote anhand des Jahresgewinns, der üblicherweise im steuerlichen Jahresabschluss als Ertrag ausgewiesen wird. Eine Verlustbeteiligung ist nicht vorgesehen. Die meisten Verträge sehen eine Beteiligung des Anlegers am Unternehmenswert bei Beendigung des Investments vor.

Untersuchungen zu Crowdinvesting-Projekten

Im Jahr 2018 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) verschiedene Projekte auf 50 aktiven Crowdinvesting-Internetseiten hinsichtlich Verstöße gegen Werbe- und Veröffentlichungspflichten untersucht. Im Fokus standen die ordnungsgemäße Gestaltung der Warnhinweise und die freie Zugänglichkeit der Vermögensanlagen-Informationsblätter (VIB). Alle notwendigen Informationen sollten in dem Vermögensanlagen-Informationsblatt zum jeweiligen Crowdinvesting enthalten sein, damit Verbraucher und Verbraucherinnen ihre Entscheidung gut informiert treffen können. Dabei stellte die Bafin nach eigenen Angaben bei etwa 70% der untersuchten Crowdinvesting-Plattformen Auffälligkeiten fest. Zur Veröffentlichung „Schwarmfinanzierung – Werbeverstöße auf Crowdinvesting-Plattformen“.

Das Verbraucherschutzministerium Baden-Württemberg führte ebenfalls im Jahr 2018 eine Studie zum Thema „Infos für den Schwarm: Werden Crowdinvesting-Kleinanleger mit VIBs gut informiert? Eine empirische Untersuchung“ durch. Die Studie kam zu dem eindeutigen Ergebnis, dass die VIBs keine gute Verbraucherinformation darstellen. Zum einen fehlten relevante Informationen zu den Chancen und Risiken der Crowdinvesting-Produkte. Zum anderen würde bei den Verbrauchern und Verbraucherinnen durch das VIB trotz des Mangels an Informationen die Illusion erzeugt, gut über das Produkt informiert zu sein. Die komplette Studie können Sie hier nachlesen.

Crowdinvesting Immobilien: Urteile zugunsten der Geschädigten

Kriselndes Exporo-Projekt „Am Hamburger Stadtpark“: Gericht verurteilt Anbieter zum  Schadensersatz

Beim Projekt „Am Hamburger Stadtpark“ sollten zwei Mehrfamilienhäuser mit einer Gewerbeeinheit und Tiefgarage gebaut werden und Anleger*innen innerhalb einen kurzen Laufzeit 10-13 Monaten eine Rendite in Höhe von 5% p.a. erhalten. Zum Ende der geplanten Laufzeit im März 2020 wurde der Bau nicht fertiggestellt. Betroffenen wurde eine Rückzahlquote von lediglich 20% angeboten; damit droht ein Ausfall in Höhe von rund 80% des investierten Kapitals. Geschädigte machten in der Folge Schadensersatzansprüche geltend. Das Landgericht Hamburg verurteilte die Anbieterin Exporo Forderungshändler II GmbH und die als Vermittlerin fungierende Exporo AG zum Schadensersatz (Urteil vom 18.07.2022, Az. 335 O 54/22, noch nicht rechtskräftig). Es handelt sich um ein Versäumnisurteil.

Engel und Völkers Digital Invest Projekt Atelier-Wohnungen an der Burg II: Plattformbetreiber muss Schadensersatz leisten

Das Landgericht Berlin II hat am 26. Juli 2024 in drei Urteilen entschieden, dass die Engels & Völkers Digital Invest AG (EVDI) den geschädigten Anlegern vollständigen Schadensersatz zahlen muss. Die Klägerinnen und Kläger erhalten ihren gesamten Einsatz abzüglich einer geringen Verzinsung zurück. Konkret ging es um das Crowdfunding-Projekt „Atelier-Wohnungen an der Burg II“. Die EVDI hatte die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses in München angeboten und eine Verzinsung von 5,7 % bei einer Laufzeit von 13 Monaten prognostiziert. Das Projekt endete jedoch in der Insolvenz der Projektgesellschaft Royal Residenz 4 GmbH.

Nach Auffassung des Gerichts hat die EVDI ihre Pflichten aus dem Anlagevermittlungsvertrag verletzt. Die Plausibilitätsprüfung war fehlerhaft, da die finanzierende Bank ihren Darlehensvertrag bereits vor Beginn der Finanzierung gekündigt hatte. Zudem wurden die Anleger über den tatsächlichen Bautenstand getäuscht, der nicht wie behauptet fortgeschritten war.

Plattform Dagobertinvest haftet wegen Falschberatung für fehlerhafte Risikoaufklärung bei Nachrangdarlehen

Ein Anleger, der über die Crowdfunding-Plattform Dagobertinvest investiert und verloren hat, erhält seinen Schaden von der Plattform ersetzt, weil diese nicht ausreichend über die zahlreichen und hohen Risiken im Zusammenhang mit Nachrangdarlehen aufgeklärt hat. Der Kläger hatte 14.500,- Euro in drei verschiedene Immobilienprojekte investiert. Als die Nachrangdarlehen nicht wie geplant zurückgezahlt wurden, klagte der Anleger auf Rückzahlung der Darlehensbeträge.

Das Landgericht Ravensburg stellte mit Urteil vom 07.02.2025 fest, dass das Anlageprodukt, das Konzept, die Chancen, Risiken und relevanten Aspekte in den Verträgen und Vermögensanlagen-Informationsblättern nicht verständlich erläutert wurde. Der Kläger sei insbesondere über die Konsequenzen der Nachrangklauseln und über die bei zwei Projekten fehlende Baugenehmigung nicht ausreichend informiert worden.

OLG Frankfurt stärkt den Anlegerschutz beim Thema Verflechtungen und Interessenkonflikten

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass eine Crowdinvesting-Plattform Vermögensanlagen eines mit der Plattform verflochtenen Immobilien-Entwicklers als Eigenvertriebsplattform nicht öffentlich anbieten darf (Urteil vom 19.05.2022, Az. 6 U 251/21). Das OLG stärkt damit den Anlegerschutz beim Thema Verflechtungen und Interessenskonflikt beim Crowdinvesting. Nach Ansicht des Gerichts gehe die Schutzfunktion § 2a Abs. 5 VermAnlG über die im Gesetz genannten Beispiele hinaus.

Crowdinvesting Immobilien-Projekte in Schieflage: Rechtliche Möglichkeiten und kostenfreie Ersteinschätzung

Wenn die Beteiligungsverträge vieler Projekte in den nächsten Jahren auslaufen, wird sich zeigen, ob die Renditeversprechen der Anbieter erfüllt werden können oder wie einige Projekte schon vorher zahlungsunfähig wurden und ihren Geschäftsbetrieb einstellen mussten.

Anleger*innen sollten bedenken, dass Crowdinvesting in Immobilien kein Selbstläufer ist. Insolvenzen finden sich nicht nur bei Start-Up-Projekten, sondern auch bei Crowdinvesting Immobilien. So bangen Anleger der Plattform Zinsland beispielsweise um 1,9 Millionen EUR, da der Projektentwickler Insolvenz angemeldet hat. Aufgrund der überwiegenden Ausgestaltung der Projekte als Nachrangdarlehen sind die Aussichten für Betroffene nicht gut. Viele der Crowdfunding-Plattformen sind so ausgestaltet, dass sie keine Erlaubnis der BaFin benötigen und damit auch nicht der Aufsicht und Kontrolle der BaFin unterliegen. Dies ist nachteilig für Anleger und bietet lediglich einen geringen Anlegerschutz.

Kostenlose Ersteinschätzung für Crowdinvesting Immobilien – Anleger

Werden Anleger*innen nicht ausreichend über Risiken aufgeklärt, können sich Schadensersatzansprüche aufgrund Prospekt- oder Beratungshaftung ergeben. Als auf das Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Kanzlei helfen wir Betroffenen, ihre Vermögenswerte zu sichern und finanzielle Schäden zu minimieren. Nutzen Sie das unser Online-Formular für die kostenlose Prüfung Ihrer individuellen Ansprüche.

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