Crowdinvesting Immobilien

Beim Crowdinvesting Immobilien handelt es sich um eine spezielle Form des Crowdfunding, auch wenn beide Begriffe oft synonym verwendet werden. Crowdfunding oder Schwarmfinanzierung bezeichnet die Finanzierung eines Projektes durch eine Crowd, eine Menge an Geldgebern. Über Online-Plattformen beteiligt sich eine unbestimmte Anzahl an Kleininvestoren an Projekten unterschiedlichster Art. Der Geldgeber soll eine Beteiligung an zukünftigen Gewinnen oder Anteile des finanzierten Projekts erhalten. Anleger sollten aber auch die Risiken beim Crowdinvesting Immobilien beachten. Wir erläutern die Risiken dieser Art der Geldanlage und zeigen, was Sie tun können, wenn Zahlungen ins Stocken geraten und die die Rückzahlung des investierten Kapitals gefährdet ist.

Der Unterschied zwischen Crowdinvesting und Crowdfunding

Crowdfunding wird insbesondere von Unternehmen genutzt, die die erforderlichen Mittel für die Realisierung ihrer Vorhaben nicht auf herkömmliche Weise einwerben können. Ursprünglich umfasste dies meist die Vorfinanzierung von Produkten, Kunst, Film- oder Musikprojekten, wissenschaftliche Forschungsarbeiten oder Software-Entwicklung. Die Geldgeber erhalten oft nicht-monetäre Gegenleistungen wie zum Beispiel Postkarten, CDs oder Eintritte zu exklusiven Veranstaltungen. Denkbar ist auch spendenbasiertes Crowdfunding, bei dem das Publikum innerhalb eines bestimmten Zeitraums für ein konkretes Projekt Geld spendet und hierfür keine Gegenleistung erhält. Anders beim Crowdinvesting: hierbei handelt sich um ein Investment, bei dem stets der Renditegedanke im Vordergrund steht.

Crowdinvesting – Trend zu Immobilienanlagen

Der Markt für Crowdinvesting umfasst drei verschiedene Investmentsegmente: Immobilien, Unternehmen (Start-Ups und kleinere und mittlere Unternehmen) und Energie.
Dem Marktbericht des Branchenportals Crowdinvest zufolge sind im Jahr 2019 in Deutschland Gelder in Höhe von 422 Mio. EUR in Crowdinvesting-Projekte geflossen. Von diesem Gesamtvolumen flossen über 76 % in Immobilienprojekte. Der ursprüngliche Gedanke beim Crowdinvesting, Start-Up-Unternehmen in der frühen Startphase Geldmittel einwerben zu können, spielt heute beim Crowdinvesting eine untergeordnete Rolle.

Der deutsche Crowdinvestment-Markt für Immobilien zeigt seit Jahren starkes Wachstum. Nach Angaben des Brancheninformationsdienstes Crowdinvest ist das Segment für Immobilien im Jahr 2017 im Vergleich zum Vorjahr um +216,6% gewachsen, im Jahr 2018 um nochmals +63,2 und im Jahr 2019 um 52,6%.
Der Markt wird von wenigen Plattformen dominiert, wovon Exporo mit einem Marktanteil von fast 60 % mit Abstand der größte Anbieter ist. Die bekanntesten Plattformen in Deutschland sind:

• Exporo.de
• Zinsland.de
• Engel & Völkers Capital | ev-capital.de
• Zinsbaustein.de
• Bergfürst.com
• iFunded.de
• homerocket.com

Nach Angaben des Informationsportals Crowdfunding ist der größte Teil des über Crowdinvesting gesammelten Kapitals noch aktiv. Laut Angaben des Marktreports 2019 wurden bis Ende 2019 insgesamt 720,9 Millionen EUR in 514 deutsche Immobilien Crowdinvest-Projekte investiert. Davon laufen rund 65% noch, 34% der seit 2011 investierten Mittel sind zurückgeführt worden und für sieben Projekte wurden Insolvenzanträge gestellt. Die betroffenen Anleger bangen um etwa 7,26 Mio. EUR:

Kritische Immobilienprojekte

1. Portfolio Marburg II, Exporo
2. Portfolio Marburg, Exporo
3. Nassauer Hof, Zinsland
4. Steinbacher Terrassen, Zinsland
5. Kardinal-Wendel-Gärten (Teil 2), GLS Crowd
6. Z19 Stadthaus Plus, Bergfürst
7. Luvebelle, Zinsland

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Risiken für Anleger beim Crowdinvesting Immobilien

Anleger suchen Geldanlagen, die sicher sind und Rendite bringen. Viele Interessen haben zwischenzeitlich verinnerlicht, dass sie nur in eine Anlage investieren sollten, deren Konzept sie auch selbst verstehen. Diese Attribute übertragen Anbieter von Crowdinvesting auf die Angebote. Betongold scheint sicher, renditestark und etwas zu sein, das Privatanleger verstehen können. Anbieter werben mit kurzen Laufzeiten, geringen Mindestanlagen, einem einfachen Handling, attraktiven Zinsen und hoher Transparenz.
Doch die Geschäfte sind riskant und bergen erhebliche Risiken für die Anleger. Während der Laufzeit hat der Anleger kaum Mitspracherechte. Im Falle einer Firmenpleite und Insolvenz kann der Totalverlust des eingesetzten Geldes drohen. Neben dem Totalverlustrisiko sollten Anleger weitere Risiken beim Crowdinvesting in Immobilien kennen:

• Nachrangdarlehen: Die Beteiligung beim Crowdinvesting Immobilien erfolgt oft über sogenannte Nachrangdarlehen. Ein Nachrangdarlehen wird, wie der Name bereits sagt, nachrangig behandelt. Gerät der Initiator in wirtschaftliche Schwierigkeiten, können Zinszahlungen ausgesetzt und Termine für die Rückzahlung verschoben werden. Im Falle der der Insolvenz des Initiators wird der Anspruch auf Zinszahlungen sowie Rückzahlung des Darlehens erst nach den Ansprüchen der anderen Gläubigern wie Banken, Handwerkern, Berater und Lieferanten berücksichtigt. Im Insolvenzfall erhält der Investor sein Kapital nur dann zurück, wenn nach Befriedigung der anderen allgemeinen Insolvenzgläubigern noch Vermögen vorhanden ist.
• Produkte mit längeren Laufzeiten über zehn Jahre bringen immer mehr Plattformen auf den Markt. Kennen Sie als Anleger das Leerstandsrisiko, die Laufzeit der Mietverträge oder die Bonität der Mieter? Wissen Sie, wie schnell bei Mieterauszug neu vermietet werden kann?
• Sehr kurze Laufzeiten scheinen attraktiv, jedoch erhöht ein eng getakteter Projektplan das Risiko von Problemen und Verzögerungen.

Anlegerschutz beim Crowdinvesting Immobilien

Die Rechte eines Crowdinvesting-Anlegers in Deutschland sind seit Mitte 2015 grundsätzlich durch das Kleinanlegerschutzgesetz geschützt. Mit Einführung des Gesetzes sollte der so genannte graue Kapitalmarkt, der bisher kaum kontrolliert wurde, transparenter gemacht werden. Anleger sollen sich vor dem Erwerb risikobehafteter Vermögensanlagen gut und wirksam informieren können. Parallel dazu wurden die Anforderung an die Anbieter und Vermittler verschärft. Sie müssen Anleger mehr und besser informieren und diese Informationen in ihren Prospekten veröffentlichen. Bei Fehlverhalten drohen Sanktionen bis hin zum Vermarktungsverbot. Darüber hinaus wird die Aufgabenstellung der BaFin gestärkt.
Gleichzeitig wurden aber in §2a des Gesetzes über Vermögensanlagen (VermAnlG) auch Befreiungsvorschriften für Schwarmfinanzierungen eingeführt.

Die Pflicht zur Veröffentlichung eines Verkaufsprospektes entfällt für die angebotenen Vermögensanlagen, wenn

• diese ausschließlich im Wege der Anlageberatung oder Anlagevermittlung über eine Internet-Dienstleistungsplattform vermittelt werden,
• der Anlagebetrag 1.000 EUR nicht übersteigt oder
• der Anlagebetrag 10.000 EUR nicht übersteigt und der Anleger per Selbstauskunft nachweist, dass er über ein freies Vermögen von mindestens 100.000 Euro verfügt oder höchstens das Doppelte des monatlichen Nettoeinkommens investiert,
• das Finanzierungsvolumen den Betrag in Höhe von 2,5 Mio EUR pro Projekt nicht übersteigt.

Statt des ausführlichen Prospektes genügt in diesen Fällen ein dreiseitiges Informationsblatt über das Projekt oder das Unternehmen. Initiatoren fordern die Ausweitung der Befreiungsvorschriften, indem die Höchstbeitragsgrenze von 10.000 EUR pro Anleger aufgehoben wird und erfahrene Anleger Beträge in beliebiger Höhe investieren können und der Schwellenwert für Finanzierungsvolumen von 2,5 Mio. EUR auf 5 Mio. EUR angehoben wird.

UPDATE: Der Deutsche Bundestag hat am 9. Mai 2019 die Änderungen an den rechtlichen Rahmenbedingungen für Schwarmfinanzierungen von Vermögensanlagen und Wertpapieren beschlossen. Das „Gesetz zur weiteren Ausführung der EU-Prospektverordnung und zur Änderung von Finanzmarktgesetzen“ enhält unter anderem die folgenden Änderungen:
– Ausweitung der Schwarmfinanzierungsausnahme auf Genussrechte
– Erhöhung der Prospektpflichtgrenze auf 6 Millionen Euro
– Schwelle der Prospektpflicht bezieht sich künftig auf einen Zeitraum von 12 Monaten
– Erhöhung der Einzelanlagenschwelle von 10.000 Euro pro Investor auf 25.000 Euro

Im Jahr 2018 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) verschiedene Projekte auf 50 aktiven Crowdinvesting-Internetseiten hinsichtlich Verstöße gegen Werbe- und Veröffentlichungspflichten untersucht. Im Fokus standen die ordnungsgemäße Gestaltung der Warnhinweise und die freie Zugänglichkeit der Vermögensanlagen-Informationsblätter (VIB). Alle notwendigen Informationen sollten in dem Vermögensanlagen-Informationsblatt zum jeweiligen Crowdinvesting enthalten sein, damit Verbraucherinnen oder Verbraucher ihre Entscheidung gut informiert treffen können. Dabei stellte die Bafin nach eigenen Angaben bei etwa 70% der untersuchten Crowdinvesting-Plattformen Auffälligkeiten fest. Zur Veröffentlichung „Schwarmfinanzierung – Werbeverstöße auf Crowdinvesting-Plattformen“.

Das Verbraucherschutzministerium Baden-Württemberg führte ebenfalls im Jahr 2018 eine Studie zum Thema „Infos für den Schwarm: Werden Crowdinvesting-Kleinanleger mit VIBs gut informiert? Eine empirische Untersuchung“ durch. Die Studie kam zu dem eindeutigen Ergebnis, dass die VIBs keine gute Verbraucherinformation darstellen. Zum einen fehlten relevante Informationen zu den Chancen und Risiken der Crowdinvesting-Produkte. Zum anderen würde bei den Verbraucherinnen und Verbrauchern durch das VIB trotz des Mangels an Informationen die Illusion erzeugt, gut über das Produkt informiert zu sein. Die komplette Studie können Sie hier nachlesen.

Fazit für Anleger

Wenn die Beteiligungsverträge vieler Projekte in den nächsten Jahren auslaufen, wird sich zeigen, ob die Renditeversprechen der Anbieter erfüllt werden können oder wie einige Projekte schon vorher zahlungsunfähig wurden und ihren Geschäftsbetrieb einstellen mussten.
Anleger sollten bedenken, dass Crowdinvesting in Immobilien kein Selbstläufer ist. Insolvenzen finden sich nicht nur bei Start-Up-Projekten, sondern auch bei Crowdinvesting Immobilien. So bangen Anleger der Plattform Zinsland beispielsweise um 1,9 Millionen EUR, da der Projektentwickler Insolvenz angemeldet hat. Aufgrund der überwiegenden Ausgestaltung der Projekte als Nachrangdarlehen sind die Aussichten für betroffene Anleger nicht gut. Viele der Crowdfunding-Plattformen sind so ausgestaltet, dass sie keine Erlaubnis der BaFin benötigen und damit auch nicht der Aufsicht und Kontrolle der BaFin unterliegen. Dies ist nachteilig für Anleger und bietet lediglich einen geringen Anlegerschutz.

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