Neues Urteil zur Aufklärungspflicht über Innenprovision

Das Landgericht Stuttgart hat in einer von unserer Anwaltskanzlei erstrittenen Entscheidung vom 24.06.2003 (Az. 16 O 67/03) den Verkäufer und Bauträger einer Leipziger Immobilie zum Schadensersatz gegenüber dem Erwerber wegen Verschweigens der Innenprovision verurteilt. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

AKH-H erstreitet Urteil zur Aufklärungspflicht über Innenprovision: Sachverhalt zum Fall

Das Bauunternehmen hatte ein denkmalgeschütztes Objekt in Ostdeutschland günstig erworben und plante die einzelnen Wohneinheiten nach einer vollständigen Sanierung Gewinn bringend zu verkaufen. Für den Verkauf der Wohnungen schaltete der Verkäufer ein Vertriebsunternehmen ein. Dieses akquirierte die Kunden für das Anlagemodell. Dabei wurde besonders mit den hohen Sonderabschreibungsmöglichkeiten nach § 7 h i EStG geworben. Für den Vertrieb der Wohneinheiten erhielt das Vertriebsunternehmen aus dem Verkaufserlös eine Provision in Höhe von 20 % des Kaufpreises.

Im Zuge der Verkaufsgespräche wurde dem von uns vertretenen Käufer eine vom Verkäufer erstellte Musterberechnung präsentiert, in der die Wertentwicklung der Immobilie und der voraussichtliche Gewinn bei einem Verkauf nach zehn Jahren dargestellt wurde. Die Innenprovision und deren Höhe wurden dabei nicht offengelegt.

Mit der Übergabe der Musterberechnung hat der Verkäufer nach Ansicht des Landgerichts Stuttgart die Pflicht übernommen, dem Erwerber ein wahrheitsgemäßes Bild über die erzielbare Rendite zu vermitteln. Wesentliche Umstände, die für die Erzielung der in Aussicht gestellten Rendite erheblich sind, dürfen nicht verschwiegen werden.

Landgericht Stuttgart entscheidet zugunsten des geschädigten Erwerbers

Gegen diese Pflicht habe der Verkäufer vorliegend verstoßen, da bei der Berechnung der erzielbaren Wertsteigerung in der Musterberechnung als Ausgangsbasis der Kaufpreis zugrunde gelegt wurde, obwohl dieser die an das Vertriebsunternehmen zu zahlende Innenprovision enthielt, die an einer Wertsteigerung des Grundstücks nicht teilnimmt. Bei zutreffender Berechnung der Wertsteigerung – so das Landgericht Stuttgart – hätte der Verkäufer nur den um die Innenprovision bereinigten Kaufpreis zugrunde legen dürfen. Durch diesen Beratungsfehler sei dem Erwerber ein völlig falsches Bild über die erzielbaren Rendite vermittelt worden.

Fazit zum Urteil

Mit dieser Entscheidung setzt das Landgericht Stuttgart ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.03.2003 (Az. V ZR 308/02) zur Aufklärungspflicht über die Innenprovision um. Nach diesem Urteil ist der Verkäufer einer Immobilie zwar grundsätzlich nicht verpflichtet, die Innenprovision offenzulegen. Anders sei es jedoch, wenn sich Angaben des Verkäufers zu erzielbaren Rendite aufgrund der verschwiegenen Innenprovision als falsch herausstellten. Dies könne zu Schadensersatzansprüchen des Erwerbers gegenüber den Verkäufer führen.