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Notarhaftung bei Schrottimmobilien – In diesem Fall haftet der Notar auf Schadensersatz
Veröffentlicht von Georgios Aslanidis am 31. Oktober 2024

Beim Immobilienkauf ist die notarielle Beurkundung ein zentraler Schritt, um die Rechtmäßigkeit und Wirksamkeit des Vertrages sicherzustellen. Von besonderer Bedeutung ist dabei die Einhaltung der 14-tägigen Wartefrist gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG. Diese Frist soll dem Käufer ausreichend Zeit geben, den Vertragsentwurf zu prüfen und mögliche Risiken zu erkennen. Verstöße gegen diese Vorschrift sind nicht selten, insbesondere im Zusammenhang mit sogenannten Schrottimmobilien, die zu überhöhten Preisen verkauft werden und häufig nicht die errechnete Rendite bringen oder nicht den beschriebenen Qualitätsstandards entsprechen.
Was genau sind Schrottimmobilien?
Schrottimmobilien sind Immobilien, die als Kapitalanlage meist ohne oder mit nur geringem Eigenkapital zu Preisen weit über dem tatsächlichen Marktwert verkauft werden, oft in Verbindung mit falschen Versprechungen über Mieteinnahmen, Steuervorteile oder den Zustand der Immobilie. Häufig werden solche Immobilien als vermeintlich sichere Kapitalanlage im Rundum-Sorglos-Paket an unerfahrene Käufer verkauft, die das Risiko und den tatsächlichen Wert der Immobilie nicht richtig einschätzen können. In vielen Fällen erfolgt der Verkauf über Vermittler, die hohe Vermittlungsprovisionen kassieren, die den Kaufpreis zusätzlich in die Höhe treiben. In vielen Fällen merken die Betroffenen erst später, dass sie eine Schrottimmobilie gekauft haben – etwa, wenn die Modellrechnung nicht aufgeht und sich der Kauf nicht annähernd selbst finanziert. Dann belasten die Kreditraten und bringen Käufer*innen in große finanzielle Schwierigkeiten.
Notarpflichten: Die 14-Tage-Frist
Bei Verbraucherverträgen muss dem Verbraucher nach § 17 Abs. 2a BeurkG der Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor der Beurkundung vorgelegt werden, damit er ausreichend Zeit hat, den Vertrag zu prüfen. Zweck dieser Frist ist es, die Verbraucher vor übereiltem Handeln zu schützen und ihnen Zeit für Überlegungen und Beratungen einzuräumen. Der Notar ist verpflichtet sicherzustellen, dass
- der Entwurf des Kaufvertrages dem Verbraucher oder der Verbraucherin mindestens 14 Tage vor der Beurkundung ausgehändigt wird
- der Entwurf alle wesentlichen Vertragsbestandteile enthält, einschließlich der Angaben über die Immobilie, den Kaufpreis und die Grundbuchdaten.
Verstoß gegen die 14-Tage-Wartefrist bei Schrottimmobilien
Im Zusammenhang mit der Schrottimmobilienproblematik wird uns immer wieder berichtet, dass es zu Verstößen gegen die 14-tägige Wartefrist kommt. Typische Fälle sind:
- Vertragsänderungen kurz vor der Beurkundung: Käufer*innen erhalten den Vertragsentwurf erst wenige Tage vor dem Beurkundungstermin, oder es werden kurz vor der Unterzeichnung wesentliche Änderungen vorgenommen. Dies kann dazu führen, dass Käufer*innen nicht genügend Zeit haben, die Änderungen zu verstehen und sich über die tatsächlichen Risiken zu informieren. Ein Beispiel wäre die nachträgliche Einfügung von Klauseln, hinter denen sich hohe Zusatzkosten verbergen.
- Unvollständige oder unausgefüllte Vertragsbestandteile: Ein weiteres häufiges Problem bei Schrottimmobilien ist, dass einige Vertragsklauseln zum Zeitpunkt der Unterzeichnung noch unvollständig oder sogar blanko sind. Dies kann dazu führen, dass Käufer eine Immobilie erwerben, ohne sich über die tatsächlichen Verpflichtungen und Kosten im Klaren zu sein. Hier liegt eine Pflichtverletzung des Notars vor, der für einen vollständigen und rechtzeitigen Vertragsentwurf zu sorgen hat.
- Fehlende oder verspätete Aufklärung durch den Notar: In Schrottimmobilienfällen wird häufig festgestellt, dass der Notar seinen Beratungs- und Aufklärungspflichten nicht ausreichend nachgekommen ist. Der Notar muss den Käufer über wesentliche Risiken des Vertrages aufklären.
Notarhaftung bei Schrottimmobilien: Das sagen die Gerichte
Die Rechtsprechung hat die Anforderungen an Notare bei der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen verschärft und sich damit zunehmend verbraucherfreundlich entwickelt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen betont, dass die 14-tägige Wartefrist den Verbraucher vor übereiltem Handeln schützen soll und grundsätzlich nicht unterschritten werden darf. Wegweisend war das BGH-Urteil vom 25.06.2015 (III ZR 292/14). Nur in absoluten Ausnahmefällen kann auf die Frist verzichtet werden, wenn ein sachlicher Grund vorliegt. In den Folgejahren nach dem Urteil hat sich die restriktive Auslegung weiter verfestigt. Ausnahmen von der 14-Tage-Frist werden nur noch in sehr eng begrenzten Fällen zugelassen. Zudem trägt der Notar die Beweislast für das Vorliegen eines sachlichen Grundes für die Fristverkürzung.
Welche Ansprüche haben Käufer? Käufer, die eine Schrottimmobilie erworben haben und durch die Verletzung der 14-tägigen Wartefrist benachteiligt wurden, haben die Möglichkeit, Schadensersatzansprüche gegen den Notar geltend zu machen. Gerade bei Schrottimmobilien sind die Schadensersatzansprüche oft erheblich, da die Immobilie häufig zu einem überhöhten Preis erworben wurde.
Wie kann unsere Kanzlei Ihnen helfen?
Unsere Kanzlei berät und vertritt seit fast 30 Jahren Immobilienkäufer*innen bei überteuerten Immobilienkäufen und in Fällen von sogenannten Schrottimmobilien. Käufer*innen, bei denen der Erwerb der Schrottimmobilie noch keine zehn Jahre zurückliegt, haben die Möglichkeit, ihre in Betracht kommenden Ansprüche durch unsere erfahrenen Anwälte prüfen zu lassen. Neben einer möglichen Notarhaftung prüfen wir auch mögliche Ansprüche gegen den Verkäufer der Immobilie und die finanzierenden Banken. Letztere müssen sich unter bestimmten Voraussetzungen eine Pflichtverletzung des Vermittlers oder Verkäufers zurechnen lassen und haften daher ebenfalls. Im Einzelfall ist auch ein Widerruf des Immobiliendarlehensvertrages bei nicht ordnungsgemäßer Belehrung zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss möglich.
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