Deutsche Fonds Holding Fonds 64 vor der Insolvenz: DFH-Anlegern drohen hohe Verluste

Wie das Internetportal Börse Online sowie die Immobilienzeitung in ihren jüngsten Ausgaben übereinstimmend berichten, droht dem geschlossenen Immobilienfonds DFH Fonds 64 Central Park Frankfurt am Main das finanzielle Aus. Nachdem das von der Geschäftsführung der Deutsche Fonds Holding – DFH – Fonds 64 erarbeitete Sanierungskonzept nicht die Zustimmung der finanzierenden Gläubigerbanken fand, sollen nun die rund 2.400 Anlegerinnen und Anleger des DFH Fonds 64 im Rahmen eines schriftlichen Umlaufverfahrens, das am 09.05.2012 endet, über das weitere Schicksal des insolvenzgefährdeten geschlossenen Immobilienfonds entscheiden.

DFH Fonds 64 läuft bis 2010 nach Plan

Bis vor zwei Jahren verlief der 2003 aufgelegte geschlossene Immobilienfonds DFH 64, der in die Vermietung und Verpachtung von drei Büroimmobilien im Frankfurter Stadtteil Sossenheim investierte, für seine knapp 2.400 Zeichner weitgehend nach Plan. Die Deutsche Bank als Mieter des Bürokomplexes seit Fertigstellung des DFH-Fondsobjektes im Jahr 2004 sicherte dem DFH-Fonds sichere Mieteinnahmen und den DFH-Fondsanlegern die bisher prognostizierten Renditen. Auch nachdem der von der Deutschen Bank bei Fondsauflage verfolgte Plan, in dem Frankfurter DFH-Fondsobjekt die Zentrale der abgespaltenen Deutschen Bank 24 einzurichten, aufgegeben wurde, bestand für die DFH-Fondsanleger bis dato kein Grund zur Beunruhigung.

Zwar zahlte der neu gewonnene Hauptmieter des DFH-Fondsobjektes – IBM Deutschland – umgerechnet auf den Quadratmeter ganze 4 € weniger Monatsmiete. Der Differenzbetrag zu der von den DFH 64 Fonds Initiatoren kalkulierten Monatsmiete von € 20 – /qm wurde jedoch stets von der Deutschen Bank ausgeglichen.

Trotz der bis dahin prognostizierten Entwicklung für die DFH – Fonds Anleger wurden im Jahr 2011 erstmals die Ausschüttungen an die DFH – Fonds Zeichner ausgesetzt. Dem Ausschüttungsstopp waren Unstimmigkeiten zwischen den vier Konsortialbanken des DFH Fonds 64 und der Fondsgeschäftsführung im Rahmen der Verhandlungen über eine Anschlussfinanzierung vorausgegangen. So verlangten die Gläubigerbanken des DFH Fonds 64 aufgrund eines der IBM für das Fondsobjekt eingeräumten Sonderkündigungsrechts ab dem Jahr 2012 und mit 15 €/m² deutlich unter den prognostizierten Erwartungen liegenden Einnahmen eine Sondertilgung sowie weitere Sicherheiten vom DFH Fonds 64. Da von den Forderungen der Banken nur eine Sondertilgung der Verbindlichkeiten des DFH Fonds in Höhe von 22 Mio. € mit Zustimmung der Gesellschafter des DFH Fonds 64 realisiert werden konnte, drohte dem DFH Fonds 64 knapp 9 Jahre nach seiner Auflage die Insolvenz.

DFH 64 Fondsanleger entscheiden über Schicksal des angeschlagenen DFH Immobilienfonds

Nur ein Ende 2011 zwischen den Gläubigerbanken und den Verantwortlichen des DFH Fonds 64 geschlossenes Stillhalteabkommen konnte den in wirtschaftliche Schieflage geratenen DFH Fonds 64 – zumindest vorläufig – vor der drohenden Insolvenz bewahren. Zwischenzeitlich haben sich beide Seiten auf eine Rückführungs- und Abwicklungsvereinbarung geeinigt, die nun noch der Zustimmung der DFH Fonds 64 Gesellschafter bedarf.

Die zwischen den Konsortialbanken und der Geschäftsführung des DFH Fonds 64 getroffene Vereinbarung eröffnet der Geschäftsführung des DFH Fonds 64 die Möglichkeit, das Objekt des DFH Fonds 64 entweder bis Ende 2012 zu veräußern oder in der Zwischenzeit mit dem derzeitigen Mieter IBM eine Anschlussvermietung zu vereinbaren. Darüber hinaus sieht die zwischen der Geschäftsführung des DFH Fonds 64 und den Gläubigerbanken getroffene Vereinbarung eine Rückzahlung von 60 % der bisher an die Anleger des DFH Fonds 64 geleisteten Ausschüttungen vor.

Bei fehlender Zustimmung droht DFH 64 Fonds die Insolvenz

Die rund 2.400 Gesellschafter der DFH Fonds 64 stehen nun vor einer schwierigen Entscheidung. Stimmen die DFH Fonds 64 Anleger innerhalb der am 09.05.2012 endenden Abstimmungsfrist dem Sanierungskonzept zu, müssen sie – wie oben dargestellt – mit einer Rückzahlung in Höhe von 60 % der bisher sicher geglaubten Ausschüttungen rechnen. Sollte das zwischen der Geschäftsführung der DFH Fonds und den Konsortialbanken erarbeitete Sanierungskonzept nicht die erforderliche einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen der Gesellschafter der DFH Fonds 64 erhalten, dürfte der Gang zum zuständigen Insolvenzgericht unausweichlich sein. In diesem Fall – so die übereinstimmende Analyse von Börse Online und den Autoren der Immobilienzeitung – droht den Anlegern des DFH Fonds 64 ein Verlust von bis zu 75 % ihrer seinerzeit in den geschlossenen DFH Immobilienfonds investierten Einlage.

Auch wenn die DFH Fonds 64 Anleger – wie von der DFH Fonds 64 Geschäftsführung vorgeschlagen – dem Sanierungskonzept zustimmen, müssen sie weiterhin um ihre einst sicher geglaubte Einlage bangen. Denn sollte es der DFH Fonds 64 Geschäftsführung nicht gelingen, IBM als Mieterin zu halten, droht der Verkauf der DFH Fonds 64 Immobilie zum Jahresende. Dabei dürften – nach Einschätzung der Immobilienzeitung sowie Analysten von Börse Online – den Fondsanlegern erneut hohe Verluste nicht erspart bleiben: Nach Informationen der Immobilienzeitung stehen dem derzeit auf 90 Mio. € geschätzten Verkehrswert Fondsverbindlichkeiten in Höhe von 102 Mio. € gegenüber. Auf einen gewinnbringenden Verkauf der DFH Fonds 64-Immobilie können die Fondsanleger auch aus einem anderen Grund nicht hoffen: Denn die DFH-Vorgängergesellschaft hatte die 2004 neu errichtete Büroimmobilie ursprünglich zu einem Preis von 132,3 Millionen Euro erworben.

DFH 64 Fondsanleger nicht schutzlos gestellt

Betroffene Anleger des DFH Fonds 64 sollten sich mit der derzeitigen Situation nicht abfinden, sondern umgehend den Rat eines auf Bank- und Kapitalanlagerechts spezialisierten Rechtsanwalts einholen. Sollten DFH-Fonds-Anleger von ihrem Anlageberater oder ihrer Bank nicht umfassend über die Risiken einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds aufgeklärt worden sein, bestehen möglicherweise Schadensersatzansprüche. Darüber hinaus kommen für Anleger geschlossener Fonds Schadensersatzansprüche gegen die Initiatoren der Fonds und gegen den Vertrieb in Betracht. Die Schadensersatzansprüche können sich zum einen aus Prospekthaftung und zum anderen aus Falschberatung ergeben.

In zahlreichen Gerichtsurteilen wurde zudem festgestellt, dass die beratende Bank beim Verkauf von geschlossenen Fonds die Rückvergütungen offenlegen muss. Daher kann der Anleger bei Zahlung verdeckter Innenprovisionen (Kick-Backs) und fehlender Aufklärung hierüber verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er die Beteiligung nicht abgeschlossen.

Was können betroffene DFH Fonds 64-Anleger jetzt tun?

Betroffene Anleger des DFH Fonds 64 haben die Möglichkeit, ihre in Betracht kommenden Ansprüche umfassend prüfen zu lassen. Vor dem Hintergrund, dass die Abstimmungsfrist bereits am 09.05.2012 endet, sollten Anleger des DFH 64 Fonds nicht länger zuwarten, sondern umgehend die Hilfe eines im Bank- und Kapitalmarktrecht versierten Rechtsanwalts in Anspruch nehmen. Die rechtliche Beurteilung und Empfehlung kann je nach Einzelfall unterschiedlich ausfallen.

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